投资买房这个事彻底翻篇了！租售比多少也不是投资逻辑了

先说一下早上起来这个话题，我不知道为什么很多人理解不了我说的意思，我早上说的就是房地产按照租售比和利率市场利率的比价关系，你就可以决定到底是买房还是租房，我其实就这么一个意思。到底是买房划算还是租房划算，你就看贷款利率和租售比的一个关系。但很多人又说你既然说抄底了，是不是未来就可以投资了？我压根就没有说投资这两个字！甚至还有人问，到底是投股票划算呢？还是投房子划算呢？这俩根本就不是一个东西，股市未来可能还是投资，房地产已经不再具备投资属性了，房地产未来可能更多的就是去比租房更划算还是买房更划算，不具备投资属性，因为已经典型的供给大于需求了。极个别的房子未来还有可能租售比能够上升，租金不太降然后这房价降，租售比最后在22.5%左右，反超利率，那么就变成买房比租房更划算的局面，这是有可能的啊。那你想想如果现在普遍的租售比是2%的话，那租售比要变成2.5%，基本上就还得再降20%。

所以说这个事，跟我们之前一直说的逻辑没什么太大的出入，之前我们也一直在强调，房地产第一波下跌可能该结束了，后面可能就是震荡或者说是阴跌，再调整个20%左右，房地产的价格基本上也就该触底了，但是触底之后是不是一定会涨？这个不一定，因为现在整个的人口结构，包括大家的需求，以及现在房地产这么多年隐藏的折旧、还有国家对未来对于保障房的这个态度和供给，可能会让房地产很难再出现具备投资属性的情况，所以说房地产投资这个事彻底翻篇了，不要老拿它跟股市比，它跟股市已经不具备可比性了。之前一直租房的人如果想买房的话，那你就可以考虑，租售比高于贷款利率就买就完了；如果你是做生意的人，那你就要好好算算，能不能撬动更高的资金杠杆；但你说想个人再买个房子投资，我觉得那你有点想多了，这也不是我们早上写这篇文章的本意。我们就告诉大家，这个事你应该怎么看。

那很多人都说，我们家这个三线房子，三四线1%的房贷利率，不太可能回到2.5吧，不太可能回到2.5就不回去呗，那就一直租房，不就说明租房更划算，你现在有的房子就很不划算。那只能说明这个问题，并不是说所有的房子，都会回到2.5。是可能只有比如说核心城市未来的潜在地块，包括一些好房子，未来可能租金回报率会回到2.5，但是绝大多数房子，即便房价跌了很多，租金回报率都是1%2%，甚至还有很多房子压根租不出去。能回到2.5%的房子可能也就10%，可能都不到，所以说绝大多数房子其实都不具备投资价值。这包括早上起来有人问说老破小现在怎么弄？这个2%都不到。我觉得老破小多少钱你都不应该再买，包括很多人说的学区房，未来连孩子都没有，哪来的学区房的概念，很多小学可能从后年开始，连招生都招不上来了，那哪来的学区房呢？除非极个别的，比如北京的史家胡同小学、景山小学、中关村三小，包括人大附小什么的，那像这种全国顶级的学校肯定还有学区房的概念，绝大多数所谓的普通的学区房，可能很快就会失去学区这个概念，应该不会超过几年，所以说我觉得学区房未来最大的风险。其实一直我们强调都在学区，而不在房子，你想想原来是买的时候是学区房，学区俩字被削掉之后，价格至少被削掉一半。要现在都还想在房子上挣钱，那基本上就属于是封了心了，这个事我们就不太鼓励了。跟股票未来也是完全两个东西，一个只是限于消费，就是租和买到底哪个更划算；另外一个就是确实可以做投资的，目前起码这个阶段，虽然说估值水平已经并不太低了，但是现在其实仍然可以有投资价值。

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